Grundsteuer: Was Immobilienbesitzer wirklich wissen müssen

Die Grundsteuer ist eines dieser Themen, das viele betrifft, aber kaum jemand vollständig durchblickt. Lange Zeit war sie ein Nebenschauplatz – Beträge von 20, 30 Euro im Monat fielen kaum ins Gewicht. Doch mit der Reform, die ab 2025 greift, spüren Eigentümer wie Mieter plötzlich deutliche Veränderungen. Zeit also, einmal Klarheit in dieses komplexe Feld zu bringen.

Wofür gibt es die Grundsteuer überhaupt?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Sie fließt direkt in die Kassen der Kommunen und finanziert Dinge wie Straßenbau, Kitas oder andere öffentliche Leistungen. Besteuert wird dabei nicht der Ertrag einer Immobilie, sondern schlicht der Besitz.
Das macht sie einzigartig – nahe an einer Vermögenssteuer, die es in Deutschland sonst nicht mehr gibt. Und: Vermieter dürfen die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Betroffen sind also alle, nicht nur Eigentümer.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Das Verfahren besteht aus drei Schritten:
1.    Grundsteuerwert – ermittelt vom Finanzamt. Grundlage sind Größe, Lage, Nutzung und Art des Grundstücks oder Gebäudes.

2.    Steuermesszahl – eine gesetzlich festgelegte Anpassung, die verhindern soll, dass die Steuer zu stark ausufällt.

3.    Hebesatz – individuell festgelegt von jeder Kommune. Hier haben Städte und Gemeinden den größten Einfluss und können Einnahmen gezielt steuern.

Dieses Zusammenspiel sorgt dafür, dass die Beträge stark variieren können – selbst zwischen Nachbarkommunen.

In den alten Bundesländern wurden die Werte zuletzt 1964, in den neuen sogar 1935 festgestellt. Diese Zahlen waren längst absurd veraltet. Ein modernes Einfamilienhaus konnte rechnerisch denselben „Wert“ haben wie ein baufälliger Altbau.
Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Praxis 2018 für verfassungswidrig und zwang den Gesetzgeber zu einer Neuregelung. Seitdem gilt ein Bundesmodell, dem die meisten Länder folgen, ergänzt durch einige Sondermodelle (z. B. Bayern).
Neu ist auch der siebenjährige Rhythmus: Alle Grundstücke werden künftig regelmäßig neu bewertet. Das erhöht die Aktualität – aber auch den Aufwand.

Woher kommt der Unmut?
Für rund 80–90 % der Eigentümer ist die Reform moderat verlaufen: ein paar Euro mehr im Quartal, keine dramatischen Veränderungen.
Doch dann gibt es die Ausreißerfälle:
●    Ein Waldstück wird plötzlich wie Bauland bewertet, weil ein kleines Gewerbegebäude darauf steht.

●    Ein Eigenheimgrundstück ist größer als der Standardwert – und wird komplett mit dem höheren Richtwert angesetzt.

●    Ein Gewerbegrundstück verliert seine Nutzung, wird aber weiter wie vollwertiges Bauland versteuert.

Hier entstehen Sprünge von einigen Hundert auf mehrere Tausend Euro im Jahr – und genau diese Fälle prägen die Schlagzeilen.

Aufkommensneutral – wirklich?
Das politische Ziel lautete: keine Mehreinnahmen für die Kommunen. In der Praxis zeigt sich ein gemischtes Bild.
Beispiel Rostock: Früher ca. 25,8 Mio. Euro Einnahmen, nach neuer Berechnung etwa 26,1 Mio. Euro – also ein leichter Anstieg, aber keine Verdopplung. Andere Städte liegen bei plus/minus null.
Fazit: Die Reform ist kein verstecktes Steuererhöhungsprogramm, aber sie sorgt für Verschiebungen – manche zahlen deutlich mehr, andere weniger.

Steuerklasse C: Druck auf Bauland
Neu eingeführt wurde die Grundsteuer C für baureife, unbebaute Grundstücke. Hier können Kommunen extrem hohe Hebesätze festlegen – in Hamburg z. B. bis zu 8.000 %. Ziel ist, Spekulation zu verhindern und Eigentümer zu zwingen, ihre Flächen zu bebauen oder zu verkaufen.
Das macht die Steuer zu einem Instrument der Baupolitik – mit direkter Wirkung auf Investoren und Eigentümer.

Auswirkungen auf Käufer, Mieter und Investoren
●    Eigennutzer: Die Grundsteuer gehört zu den Fixkosten und beeinflusst, wie viel Immobilie man sich leisten kann. 100 Euro mehr im Monat können den Finanzierungsrahmen verschieben.

●    Mieter: Ab 2026 werden die neuen Grundsteuerbeträge erstmals in den Nebenkostenabrechnungen auftauchen. Für viele bedeutet das ein böses Erwachen.

●    Investoren: Hohe Nebenkosten können die Kaltmiete drücken – die Rendite sinkt. Gleichzeitig kann ein überhöhter Grundsteuerbescheid die Wirtschaftlichkeit eines Projekts infrage stellen.

Was jetzt wichtig ist
1.    Bescheide prüfen – viele Fehler entstehen durch falsche Angaben (z. B. Wohnfläche, Kellerräume, Dachausbauten).

2.    Fristen beachten – Einspruch ist nur vier Wochen nach Erhalt möglich. Wer das verpasst, lebt sieben Jahre mit dem Ergebnis.

3.    Rechtliche Auseinandersetzung nicht scheuen – überhöhte Werte lassen sich oft erfolgreich anfechten.

4.    Zukunft im Blick behalten – die nächste Hauptfeststellung kommt zum 1.1.2029. Wer jetzt die typischen Fehler versteht, spart später viel Ärger.

Fazit
Die Grundsteuerreform war notwendig und ist in der Breite verkraftbar. Für die meisten ändert sich wenig. Doch die Einzelfälle, in denen Menschen plötzlich mit mehreren Tausend Euro jährlich belastet werden, sind real – und für die Betroffenen dramatisch.
Was stört, ist das Prinzip: Der Besitz selbst wird besteuert. Beim Aktien-Depot zahlen Sie nur auf Erträge. Bei der Immobilie zahlen Sie jedes Jahr – auch wenn Sie gar keinen Gewinn erzielen. Das bleibt eine Ungerechtigkeit, mit der wir leben müssen.