Zu Beginn eines neuen Jahres stellt sich für viele Immobilieninteressierte erneut eine zentrale Frage: Worauf sollte der Fokus bei einer Immobilieninvestition liegen – auf laufenden Überschüssen (Cashflow) oder auf langfristigem Wertzuwachs (Wertsteigerung)?
Oft wird diese Diskussion als Entweder-oder geführt. In der Praxis ist sie deutlich differenzierter – und hängt vor allem von Ihrer Strategie, Ihrer Finanzierung und Ihrer Risikotragfähigkeit ab.
Immobilien erfüllen ein Grundbedürfnis: Wohnen und Arbeiten. Daran ändern weder ein Jahreswechsel noch konjunkturelle Schwankungen etwas Grundsätzliches. Genau deshalb sind Immobilien in aller Regel kein kurzfristiges Investment, sondern ein Wirtschaftsgut, das über lange Zeiträume gedacht werden muss.
Wer in Immobilien investiert, sollte sich von der Vorstellung lösen, dass sich Erfolg innerhalb weniger Monate zuverlässig messen lässt. Die entscheidenden Effekte – Tilgung, Mietentwicklung, Wertentwicklung und Optimierung – wirken oft über Jahre.
Die Frage „Cashflow oder Wertsteigerung?“ ähnelt der Wahl zwischen zwei Antrieben: Beide bringen Sie voran – nur auf unterschiedliche Weise.
Cashflow sorgt für laufende Liquidität und Stabilität.
Wertsteigerung baut Vermögen auf – häufig erst beim Verkauf oder bei Beleihung.
In der Realität greifen beide Faktoren ineinander. Und wenn man sich aus konservativer Sicht priorisieren müsste, ist Cashflow häufig der Sicherheitsanker: Eine Immobilie sollte sich planbar und nachhaltig tragen können – auch wenn nicht jeder Monat Überschüsse abwirft.
Cashflow wird häufig missverstanden oder zu oberflächlich berechnet. Relevant ist nicht „Miete minus Kreditrate“, sondern der Netto-Cashflow.
Ausgangspunkt ist die vereinnahmte Nettokaltmiete. Davon abzuziehen sind alle Kosten, die nicht (oder nicht vollständig) auf den Mieter umgelegt werden können, insbesondere:
kalkulierter Leerstand (Mietausfallwagnis)
Instandhaltung und Renovierungen
Verwaltungskosten
Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen
Zins- und Tilgungsleistungen bei Finanzierung
Erst wenn all diese Positionen realistisch berücksichtigt sind, zeigt sich, ob tatsächlich ein Überschuss entsteht – oder ob die Immobilie monatlich Geld bindet.
Leerstand entsteht nicht nur durch „schwache Nachfrage“, sondern ganz banal durch Mieterwechsel. Renovierungen, Handwerkerverfügbarkeit und Vermietungszeit führen schnell zu Monaten ohne Einnahmen.
Eine gängige konservative Rechengröße ist ein Mietausfallwagnis von rund 4 % der jährlichen Nettokaltmiete.
Für die laufende Instandhaltung bietet sich häufig eine Rücklage von ca. 1,50 bis 2,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat an – bei älteren Objekten oft mehr. Diese Rücklagen sind kein theoretischer Posten. Immobilien „holen sich ihr Geld“ – früher oder später.
In vielen Investorenkreisen gilt: Eine Immobilie muss von Beginn an cashflow-positiv sein. Diese Erwartung ist – insbesondere bei guten Lagen und marktgerechtem Zustand – oft unrealistisch.
Objekte, die bei Vollfinanzierung sofort Überschüsse liefern, haben häufig einen Haken, zum Beispiel:
erheblicher Instandhaltungsstau
schlechte Vermietbarkeit oder strukturelle Nachfrageprobleme
hohe künftige Capex-Risiken (Dach, Heizung, Fassade, Leitungen)
Ein anfangs negativer Cashflow ist daher nicht zwingend ein Ausschlusskriterium – sofern er beherrschbar und zeitlich begrenzt ist. Durch Mietanpassungen, bessere Bewirtschaftung, Stellplätze, Nachverdichtung oder andere Entwicklungsschritte kann sich der Cashflow im Laufe der Jahre deutlich verbessern.
Die Annahme, Immobilienpreise würden „immer steigen“, ist historisch nicht als Naturgesetz zu betrachten. Es gab Phasen mit Seitwärtsbewegungen und auch deutlichen Rückgängen.
Trotzdem existieren langfristige Treiber, die Wertentwicklung begünstigen:
steigende Baukosten
höhere Löhne im Baugewerbe
wachsende regulatorische Anforderungen
begrenztes Angebot in gefragten Lagen
Gerade Neubau wird strukturell teurer. Bestandsobjekte ziehen langfristig häufig mit – vor allem in Regionen mit stabiler oder wachsender Nachfrage. Dennoch bleibt Wertsteigerung weniger planbar als Cashflow.
Inflation schmälert Kaufkraft. Wenn Immobilienpreise seitwärts laufen, kann das inflationsbereinigt enttäuschend wirken. Entscheidend ist jedoch der Blick auf das eingesetzte Eigenkapital.
Bei einer hohen Fremdfinanzierung wird ein erheblicher Teil des Vermögens mit Bankkapital aufgebaut. Selbst wenn der Objektwert nach zehn Jahren nominal wenig verändert ist, entsteht Vermögen durch Tilgung – häufig wesentlich mitgetragen durch die Mieteinnahmen.
Das bedeutet: Auch eine wertstabile Immobilie kann ein attraktives Ergebnis liefern, wenn das Verhältnis von Eigenkapital, Finanzierung und laufender Tragfähigkeit sinnvoll ist.
Der größte Denkfehler in vielen Rechnungen ist der Vergleich von Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis. Entscheidend ist nicht der Kaufpreis, sondern die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
Wer beispielsweise 20 % Eigenkapital einsetzt und den Rest finanziert, kann – je nach Objekt, Finanzierung und Bewirtschaftung – auch ohne spekulative Annahmen eine solide Eigenkapitalrendite erzielen. Der Hebeleffekt entsteht dadurch, dass der Mieter über die Miete einen Teil der Finanzierung trägt.
Dieser Hebel ist einer der zentralen wirtschaftlichen Gründe, warum Immobilieninvestments langfristig attraktiv sein können – sofern die Rechnung konservativ, vollständig und stressgetestet ist.
Natürlich lässt sich jede Kalkulation immer noch konservativer gestalten: höhere Rücklagen, höhere Leerstandsannahmen, niedrigere Mieten. Das ist grundsätzlich seriös.
Aber: Wer ausschließlich auf maximale Sicherheit setzt, kommt irgendwann nicht mehr ins Handeln. Investieren bedeutet, Risiken bewusst zu identifizieren, zu bewerten und zu steuern – nicht, sie vollständig eliminieren zu wollen.
Unabhängig von Cashflow oder Wertsteigerung gilt weiterhin die Kernregel: Lage ist entscheidend.
Zunehmend kommt ein zweiter Faktor hinzu: Energetischer Zustand und Modernisierungsfähigkeit.
Eine Immobilie in einer Region ohne zukünftige Nachfrage wird weder durch gute Zahlen noch durch ein schönes Exposé gerettet. Umgekehrt kann ein solides Objekt in tragfähiger Lage selbst bei moderaten Anfangszahlen eine robuste Entwicklung nehmen.
Cashflow und Wertsteigerung sind keine Gegensätze, sondern zwei Seiten derselben Medaille. Entscheidend ist, dass Sie vor dem Kauf definieren, welches Ziel Sie verfolgen:
laufende Entlastung und Stabilität (Cashflow-Fokus)
langfristiger Vermögensaufbau (Wertentwicklungs-Fokus)
oder eine klare Mischung aus beidem
Immobilien sind kein Selbstläufer und kein Depot. Sie erfordern Beschäftigung, Entscheidungen und Verantwortung. Wer bereit ist, sich seriös mit Zahlen, Zustand, Lage und Bewirtschaftung auseinanderzusetzen, kann jedoch ein ausgesprochen robustes und langfristig attraktives Investment aufbauen.
